房地产装修房财税实务处理
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房企与装修公司串通虚增成本偷逃税款，如何稽查的？
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房地产装修房财税实务处理
本案是一起房地产企业虚增建安成本偷逃企业所得税案件。涉案企业与为其提供装修服务的装修公司串通，通过虚增精装修成本、多结转已售面积成本等方式偷逃税款，违法手段隐蔽，具有一定行业典型性。
本案的查办过程及企业的违法手段，对于税务机关今后加强行业管理，堵塞征管漏洞，具有一定借鉴和参考作用，税务机关应从以下方面入手，进一步加强房地产企业监管。
加强第三方信息采集力度，并以此为基础分类建立数据分析模型，以进一步提高行业监控能力。为此，税务机关应与房管、国土、住建、工商等部门进一步加强协作，及时采集网签信息、土地信息、企业施工信息、项目竣工备案信息和项目权属变更等数据信息。与此同时，应根据征管需要构建企业经营收入分析模型，结合网签信息、竣工备案信息、权属变更信息和企业货币资金增量等数据，分析企业收入变化动态；应构建成本费用分析模型，结合本地区公布的房产造价信息、土地流转信息及企业财务数据，对企业开展费用成本疑点分析。通过有效利用征管信息和第三方数据，利用数据模型加强风险分析，及时识别企业涉税疑点。
应加强基础管理，通过建立房产企业项目台账制度等，对企业项目实施全程跟踪管理。其一，应加强房地产项目建设进度核查，对项目完工情况、竣工备案情况、预售情况以及交房情况、入住情况实施全程跟踪管理。其二，强化房地产企业项目实地核查工作，对项目布局、实际建设情况、入住情况进行跟踪管理。征管人员通过掌握项目建设实际情况和具体数据，并将其与房地产企业申报信息、第三方采集数据进行比对分析，以及时发现企业申报问题，有效避免因企业项目建设周期长、税企信息不对称而发生的漏征漏管问题。其三，应针对房地产开发企业在收入确认和成本归集方面易发生涉税风险的特点，帮助企业加强财务核算，加大纳税辅导力度，加强企业相关税费的预缴、汇算清缴等工作，督促企业及时确认收入，足额缴纳税款，防范征收环节税收风险。
“不盈利”的海景房
近期，海南省国税局稽查局对Q房地产公司实施税收检查。经过内查外调，最终确认该企业通过多结转已售面积、虚列建安成本等方式虚增开发成本3002.2万多元，逃避缴纳企业所得税。该局依法对企业作出补缴税款297.5万多元，按日加收滞纳金，并处148.7万元罚款的处理决定。
不久前，海南省国税局稽查局按计划对Q房地产公司2013年～2014年期间的企业所得税纳税情况实施检查。
查前，检查人员对Q房地产公司经营情况和涉税信息进行了仔细收集与分析：通过媒体、互联网、业主论坛获取楼盘的位置、销售均价等信息；到税源管理部门了解企业税务登记和纳税申报情况。检查人员了解到，Q房地产公司仅开发了一个房产项目，该项目临海而建，地理位置优越，2013年项目已达到完工标准。但分析申报数据发现，该企业连续两年应纳税额均为零。行业发展环境良好、项目地理位置优越，在此情况下，该企业为何不盈利并且连续零申报？
综合查前了解的信息数据，检查人员认为，该企业在收入确认和成本归集方面存在诸多涉税疑点。针对企业情况，检查组制订了“突击检查，分组协作，深入排查，查证疑点”的检查方案。
成本偏高的“精装修”
按程序制作检查文书并经过审批后，检查组兵分三路对Q房地产公司实施突击检查：一路人员到Q房地产公司售楼部，对企业开发楼盘的销售情况、规划建设情况调查了解；另一路人员会同电子信息采集技术人员赶赴企业财务部，控制办公电脑、拷贝电子账套及工作文档，同时调取财务资料、建安合同、售房合同和纳税申报等资料；第三组检查人员则直接到该公司开发的项目所在地进行实地检查，调取施工日志、工程联系单等资料。
在企业售楼部的《售楼一览表》上，检查人员发现该企业开发的房产大部分仍未售出。检查人员根据销售户数推算已售面积，再用已售面积乘以单价的方式，对《售房一览表》中信息进行测算，发现其销售收入与申报收入基本一致。此外，该企业购房客户基本采用银行转账方式付款，资金流非常清晰，经过核查，检查人员认为Q房地产公司隐瞒销售收入的可能性较小。
调查企业财务部门的检查人员调取该公司财务资料详细核实后发现，该公司建安成本较高，其中房屋精装修成本偏高，每平方米达到4172.82元。
被顶替的“进口货”
李某反映的企业经营情况是否真实？Q房地产公司在成本归集方面是否存在问题？分析企业情况后，检查人员决定下一步重点检查该项目的营业成本，确定了“聚焦建安成本，核查支出真伪，结合完工年度核实摊销方法”的检查方案，并且以第二组检查人员从企业调取的财务数据为基础，以税收征管系统为依托，建立了企业税收负担率分析模型。
检查人员综合房管、国土资源、住建等部门提供的第三方数据，结合行业销售价格、建安成本、税负率变量开展模型分析，并对企业申报信息进行了分析比对，最终将疑点锁定在开发项目精装修业务上，并决定对Q房地产公司提供装修劳务的H公司和K公司两家企业开展针对性调查。
应检查人员的要求，H公司和K公司提交了相关装修业务合同、报价表和发票等涉税资料。企业人员对于相关业务的开展情况、装修成本等问题似乎早有准备，对答如流，检查人员从资料中也未发现问题。
两家装修企业的业务表面上看似乎没有问题，检查人员拓展思路，决定从购房客户入手，采取实地核查的方法，对装修企业提供的工程清单等具体材料成本信息进行查证。
时值10月，海南各地的住宅小区中已有不少北方的业主陆续抵琼过冬，Q房地产公司开发的住宅小区项目也多了不少住户。检查人员深入小区，征得住户同意后对住户的门窗栏杆、配套电器、厨卫用品等装修清单中所列的用品实施核对，发现开发商为业主配备的卫浴用品等装修配套设施，与装修公司提供清单中的品牌以及产地完全不符。如房屋内所配备的花洒龙头组合、坐便器均为国内某品牌，市场报价为2000元～3000元不等，但装修企业所提供清单中信息却显示，花洒龙头组合为德国进口品牌，报价35000元，坐便器为美国某品牌，报价为5000元。实物价格远低于装修公司清单上所列的价格。
面对检查人员出示的实地调查证据，H、K两家装修公司承认，向检查人员提供的房屋装修报价表及装修清单，均是按照Q房地产公司的要求制作，实际施工中所用材料设施也并非清单中所列产品。
面对检查人员的问询，Q房地产公司项目负责人李某承认了后期装修时，对卫浴、电器和装修主材等产品设备进行了变更。财务负责人邹某也承认，没有在核算时及时对企业相关建安成本进行调整。
至此，Q房地产公司虚增装修成本的违法事实逐渐浮出水面。
联合惩戒出的遵从度
案件调查取得突破后，检查组并未松懈，继续对企业销售收入和已售面积数据仔细核对。经计算，企业收入申报数据无误，但Q房地产公司在核算时销售面积多结转了185.5平方米。通过比对房屋装修统计表，结合项目实地情况调查证实，Q房地产公司开发小区项目中，1号楼存在重复计算装修成本，7号楼存在多列支装修成本等问题。面对检查人员出示的证据，Q房地产公司财务负责人邹某对违法事实进行了确认，并在工作底稿上签写了同意意见加盖了企业公章。
经查，检查年度Q房地产公司通过虚列建安成本、多结转销售面积等方式，虚增项目开发成本3002.2万多元。经纳税调整后，检查人员计算得出Q房地产公司因此少缴企业所得税297.5万多元。海南省国税局第六稽查局依法将企业行为定性为偷税，对企业作出补缴税款297.5万多元，加收滞纳金，并处148.7万元罚款的处理决定。
收到《税务处理决定书》和《税务行政处罚决定书》后，Q房地产公司以企业经营不佳、账上没钱等各种借口拖延，拒不缴纳税款。
海南省国税局第六稽查局根据《重大税收违法案件信息公布办法》（以下简称《公布办法》）第六条第一款规定，将该案件信息录入重大税收违法案件公布信息系统，同时根据《公布办法》第七条有关规定，将该公司法定代表人、主要违法事实、税务处理处罚情况等信息在海南省国税局税务网站和当地媒体上进行了公告，并将企业信息推送至联合惩戒各成员单位。
Q公司税收违法情况在媒体上曝光后，企业银行贷款、销售等多个方面的活动均受到了很大影响。迫于压力，Q房地产公司财务负责人邹某主动电话联系检查人员，表示企业将尽快筹集资金缴纳税款和罚款，并问询是否有补救措施修补纳税信用。对此，检查人员表示，按照 《公布办法》第九条规定，Q房地产公司及时补缴税款后，经过审核，税务机关可以停止公告，并将情况通知相关部门停止实施联合惩戒。随后，Q公司依照税务机关处理决定如数补缴了税款、滞纳金和罚款，该企业负责人向检查人员表示，为使企业发展不走弯路，今后一定依法纳税，珍视企业纳税信用。
来源：中国税务报
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